Por: Arthur Baron

Quem é do ramo imobiliário e da construção civil, é costumeiro ouvir termos como: “pagar pelo CUB” ou “o valor da parcela é ‘tantos’ CUB”. Mas afinal, como que funciona esse tal de CUB? É o que vamos tratar no assunto de hoje.

CUB significa Custo Unitário Básico que nada mais é que o cálculo, em média, de quanto custa para construir 1 metro quadrado, em outras palavras, é o custo do metro quadrado de uma construção. É utilizado para atualizar e corrigir os valores dos imóveis na planta e que estão em construção. Leva-se em conta diversos fatores, como o preço do ferro, cimento, acabamentos, mão de obra e diversos outros critérios, e assim chegam a um determinado valor.

Quem define o valor do CUB é o sindicato da categoria, o SINDUSCON. Geralmente é divulgado até o quinto dia útil de cada mês. Cada estado da federação tem o seu próprio valor, ou seja, o CUB varia de estado para estado. Em Santa Catarina, por exemplo, o valor de CUB está entre os mais caros do Brasil, muito por causa da escassez de mão de obra.

Estudos mostram que nos últimos anos a média do CUB tem se mantido estável, variando de 4 a 6% ao ano, o que se torna um dos melhores indexadores para correções de parcela do mercado. Porém no ano de 2021, por consequência da pandemia, houve falta de matérias como ferro e aço, por exemplo, que fizeram o que os valores de CUB disparassem, deixando em dúvidas o quão bom é para o comprador utilizar deste indexador.

Os meses de maio em junho, são quando ocorrem os maiores aumentos de CUB, pois é nestes meses que ocorre o reajuste salarial da categoria. Como os valores de mão de obras tem grande influência no cálculo do CUB, acaba por alterar o valor do CUB mensal.

Como transformo minha parcela em CUB?

Primeiro ponto é entender que o valor em reais estipulado no contrato de compra e venda, quando há a correção de CUB, vai variar todos os meses. Pegamos o valor total do imóvel e dividimos pelo CUB do mês da assinatura do contrato. Exemplo: comprei um imóvel de R$200.000,00 e o CUB no mês está valendo R$1.950,45. Dividindo o valor do imóvel pelo CUB, podemos dizer o imóvel vale 102,5404 CUB’s.

Para o cálculo das parcelas, funciona na mesma forma. O CUB do mês de compra do imóvel serve como referência. Se no exemplo acima, as parcelas de contrato eram R$5.000,00 quando adquiriu o imóvel, convertendo ela é igual a 2,5635 CUB’s. Se no mês seguinte o CUB aumenta e passa a valer R$1.987,21, pegamos este valor e multiplicamos pelo CUB da parcela (calculado no início). Então neste mês o valor a ser pago é R$5.094,21. Esse cálculo é feito todo mês.

É Vantagem comprar utilizando o CUB?

Sabemos que qualquer compra a prazo exige uma correção de valores, ou mesmo juros. Quando tratamos de imóveis em construção, temos que considerar que os valores de materiais e mão de obra variam conforme passam os meses. É importante sempre ficar claro que com o aumento do CUB, consequentemente há uma valorização de toda a obra e do próprio apartamento. Em outras palavras, dinheiro não vai perder.

Uma coisa que sempre tentamos deixar bem claro é que CUB não é juros. Juros tem outra finalidade e os cálculos não se comparam. O CUB é utilizado para equilibrar os valores de mercado na construção civil, e obviamente, o construtor ou incorporador não sair no prejuízo na venda a prazo.

A principal dica que deixamos após toda a explicação, é projetar um valor futuro, comparando cenários favoráveis e menor favoráveis. Nunca faça uma parcela no qual é o limite que você possa pagar, pois todo mês terá um pequeno acréscimo e se não for bem planejado e estudado, pode ficar impossibilitado de adimplir com o compromisso, e consequentemente correr o risco de perder o imóvel.

Há alguns anos, nos contratos de compra e venda existia uma cláusula que dizia que a correção “será pelo CUB positivo”, ou seja, no caso do valor do CUB baixar, a parcela continua a mesma do mês anterior. Como nos últimos anos o CUB só aumenta, essa cláusula caiu em desuso.

Esse texto tem o intuito de educar e tentar demonstrar de forma simples, sem termos jurídicos, o que é, como é e como calcular o Custo Unitário Básico.

Espero ter ajudado e se ficou alguma dúvida ou tem alguma sugestão, não deixe de nos contatar. Forte abraço!